История современного города Афины.

Древние Афины
История современных Афин

1.1 Институт ипотеки в Древнем Риме. Ипотека в древнем риме

Какой была ипотека в разные исторические эпохи

Современные финансовые инструменты кардинально изменили отношение человека к собственному хозяйству. Взять ту же ипотеку: она позволила людям приобретать жилье и другую недвижимость на условиях, которые раньше были просто невозможны. Разберёмся, как был устроен вопрос с ипотекой в разные эпохи, чтобы понять, насколько она помогла людям улучшить свою жизнь.

1. Палеолит и раньше

Учёные довольно мало знают о том, как была устроена семейная и экономическая жизнь в доисторические времена. Археологи и палеогенетики в лучшем случае могут реконструировать численности человеческих групп, их генетическое сходство и род занятий.

Для того чтобы реконструировать обычаи людей палеолита, обычно смотрят на более или менее современные племена охотников-собирателей (например, народ гуаяки, обитающий на территории современного Парагвая). Но, похоже, древние люди были склонны к патрилокальности — виду семейных отношений, при котором женщина переходит в племя отца своего мужа (если понятие «муж» в нашем смысле вообще применимо к такой древности). Ну и у них точно была экзогамия — запрет на близкородственные браки. В общем, жить приходилось с родителями.

Если бы была современная ипотека: вероятно, несколько семей вполне могли бы взять ипотеку едой, одеждой и оружием и объединиться в новое племя. Примерно так же, как сейчас молодые семьи дружно заселяются в новостройки. В результате у членов нового племени было бы окружение одного с ними возраста.

2. В Древней Греции

Вообще-то, слово «ипотека» — греческого происхождения и переводится как «основание», «залог», а то и «предупреждение». Так назывался столб, который устанавливали на границе земельного участка, чтобы он «предупреждал», что этот участок служит обеспечением долга.

Таким образом, у греков ипотека была формой имущественной ответственности должника перед своим кредитором: в случае неуплаты кредитор имел право забрать себе заложенную землю. До развития ипотеки несостоятельный должник отвечал перед кредитором личной свободой, поэтому ипотека была более прогрессивной мерой экономических отношений.

Естественно, для этого в греческом обществе должен был существовать развитый институт частной собственности на землю. В 621 году до нашей эры афинский правитель Драконт составил первый свод письменно закреплённых законов (да-да, те самые драконовы меры), которые сурово карали любые посягательства на чужую собственность. Это и дало толчок к развитию кредитно-долговых отношений, обеспечением в которых выступала земля. В полной мере греческая ипотека заработала в начале VI века до нашей эры.

Но такая ипотека была доступна не всем: для пользования ею необходимо было владеть собственным наделом.

Старший сын в семье был наследником отцовского достояния, поэтому мог привести жену в дом родителей, который позже вместе с землей переходил в его собственность. Он-то и мог в будущем рассчитывать на ипотеку, которая, по сути, была ему уже не очень нужна.

А вот младшие сыновья в этом смысле были ущемлены и могли либо довольствоваться клочками земли, либо поступать на службу к богачам, либо искать счастья в колониях. Всё это не очень способствовало созданию семьи в относительно молодом возрасте.

Если бы была современная ипотека: возможность сперва получить землю в родном городе, а потом выплатить за неё долг деньгами или службой перевернула бы жизнь древних греков. Младшие сыновья уж точно обрадовались бы. Правда, тогда они так бы и жили в окрестностях Афин, Спарты или Коринфа, а не охватили своими колониями всё Средиземноморье. Или, наоборот, охватили бы ими всю ойкумену.

3. В Древнем Риме

В древнем мире ипотека была известна в Вавилоне (законы Хаммурапи в VI веке до нашей эры), Месопотамии, даже Индии (во II веке до нашей эры). Но наиболее близкой к современным условиям ипотека стала в Древнем Риме.

Поначалу долговые отношения у римлян строились, так сказать, на честном слове, в форме «сделки на доверии» (лат. fiducia), причём риски на себя брал не кредитор, а должник: он в обмен на деньги с помощью специальной юридической процедуры передавал кредитору залог, то есть движимое или недвижимое имущество. После выплаты долга ему оставалось надеяться, что кредитор сдержит обещание и с помощью зеркальной юридической процедуры вернёт залог. Если же кредитор по каким-то причинам делать это отказывался, должнику оставалось лишь порочить его имя среди сограждан — закон ему ничем помочь не мог, сделка есть сделка.

Уже ко II веку до нашей эры залоговые отношения значительно развились. При новой форме залоговой сделки (лат. pignus) кредитор в обмен на свои деньги получал уже не право собственности на имущество должника, а лишь право владения этой собственностью. Кредитор даже не имел права пользоваться этим имуществом, а вот плоды, приобретённые от этого имущества, могли пойти в уплату долга или процентов по нему. Лишь в случае, когда должник не мог расплатиться согласно взятым на себя обязательствам, кредитор становился собственником его имущества.

Этому способствовала смена политико-экономических условий того времени: ослабление рабовладельческого строя и массовая передача земель арендаторам. Первоначально арендаторы — квартир или мелких земельных участков — в качестве обеспечения арендной платы закладывали своё движимое имущество (например, мебель или орудия сельского хозяйства), но при этом продолжали владеть им. Впоследствии объектом ипотеки могло стать и недвижимое имущество.

В случае, если заёмщик не мог расплатиться согласно уговору, кредитор получал право истребовать закладываемую вещь с последующей её продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга заёмщика.

Если бы была современная ипотека: римская ипотека была уже достаточно развита, но у неё имелся ряд недостатков. Например, в Древнем Риме не вёлся единый реестр имущества, и кредитор, принимая залог, не мог быть уверен, что то же имущество уже не заложено другому кредитору и что в случае банкротства заёмщика его ипотечное право не столкнётся с ещё чьим-нибудь ипотечным правом.

Кроме того, ипотеку обычно распространяли на всё имущество заёмщика, что делало неопределённым его объём и стоимость, которые могли меняться со временем. Эта неурегулированность имущественных отношений тормозила развитие ипотеки — а значит, страдали нуждавшиеся в ней римские граждане.

4. В средневековой Европе

Как видно из вышесказанного, ипотека способна нормально существовать только при строгом соблюдении прав участников сделок. Сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, в перспективе — отлаженной регистрационной системы. Всё это могло обеспечить только государство. Поэтому вместе с падением Римской империи как единого централизованного государственного образования в V–VI веках нашей эры институт ипотеки практически перестал существовать.

Возродился он лишь в эпоху Высокого Средневековья (XII–XIII века), на новой волне развития денежных и юридических отношений. Феодалам часто требовались деньги для ведения междоусобных войн или крестовых походов, и поэтому они были вынуждены закладывать свои замки и родовые земли ростовщикам или более богатым соседям.

В результате Западная Европа как преемница Римской империи переняла и развила институт ипотеки, сделав её ещё более формализованной, защищённой развитым законодательством. Кроме того, существовали специальные ипотечные книги, куда вносилась информация о заложенной недвижимости.

В эпоху Позднего Средневековья (XIV–XVI века) ипотека окончательно утвердилась в том виде, в котором она существует и по сей день: заложенная недвижимость остаётся во владении должника, а кредитор получает право в случае невозврата долга истребовать закладываемое имущество с последующей его продажей с торгов.

Если бы была современная ипотека: хорошо, если вы крупный феодал и вам есть что закладывать — и надеяться на военную добычу, которая возместит и долг, и проценты. Но подавляющее большинство жителей Западной Европы в Средние века были малоимущими крестьянами, владевшими чересчур малыми наделами, чтобы рассчитывать на крупные ссуды. Да и в целом суды, иски, нотариусы и юристы — для богатых и знатных, в лучшем случае — для бюргеров крупных городов. Нет, ипотека в Средние века была ещё далеко не общедоступной.

5. Современность

В XIX веке промышленный рост, урбанизация и развитие городской инфраструктуры способствовали бурному росту ипотечного рынка. В наиболее развитых европейских странах — Англии, Франции или Нидерландах — принципы кредитования для финансирования строительства использовались активно и повсеместно. Инвестирование денежной массы в строительство и промышленность шло также и в других странах Европы, в том числе в Российской империи.

В ХХ веке особую роль ипотека приобрела в США во времена Великой депрессии. Именно она легла в основу «нового курса» Франклина Рузвельта.

На американском рынке жилья существуют два вида кредитования — строительный заём и ипотечный кредит. Сумма кредита не превышает 80–90 процентов стоимости заложенной недвижимости. Размер первого взноса, вносимого заёмщиком из собственных средств, соответственно, составляет 10–20 процентов. Малоимущим государство выдаёт льготные ссуды на полную стоимость дома.

Сегодня ипотечный кредит в США выдаётся сроком на 15–20 лет. Отличительной особенностью американской ипотеки является целенаправленная и системная поддержка правительством ипотечного кредитования через такие инструменты, как вторичный рынок закладных, государственное страхование ссуд, льготы в получении кредитов для малообеспеченных граждан. Благодаря этим мерам и доступности получения кредита собственное жилье имеют 75 процентов американцев.

В России ипотечный рынок начал развиваться лишь после распада СССР. В 1997 году правительство учредило Агентство по ипотечному жилищному кредитованию для притока инвестиций в сферу ипотеки. В 1998 году был принят закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». По данным Центробанка, рост ипотечного кредитования в 2017 году по сравнению с позапрошлым годом составил 37 процентов. Всего в 2017 году было выдано кредитов на сумму более двух триллионов рублей. Это стало возможным благодаря последовательному снижению ключевой ставки. В декабре 2017 года она была зафиксирована на уровне 7,25 процента годовых.

Общий тренд современной ипотеки очевиден — она будет всё более доступной для всё большего числа граждан. Цель государств, поддерживающих этот вид кредитования, заключается в том, чтобы обеспечить собственным жильём максимальное число своих граждан и молодых семей.

lifehacker.ru

1.1 Институт ипотеки в Древнем Риме. Ипотечное кредитование

65. Ипотека. Римское право. Шпаргалки

Залог и заклад были простыми формами кредитования древнеримских граждан. В классическую эпоху развитие торгового оборота привело к появлению новой, высокоразвитой формы залога – ипотеке (hypotheca). Впервые ипотека появляется в преторском эдикте по поводу земельной аренды как залог, предмет которого остается и в собственности, и во владении должника, но залогодержатель имеет право при неисполнении обязательства истребовать заложенную вещь у любого нового собственника, продать ее с торгов и из вырученной суммы покрыть свое требование к должнику, выплатив тому остаток выручки.

Источником ипотеки явились арендные договоры, включавшие запрет вывоза имущества, ввезенного арендатором (для обеспечения своевременных выплат), арендодатель был защищен преторским интердиктом и мог истребовать с новых собственников имущество прежнего арендатора, предъявив абсолютный иск.

Развитие ипотеки привело к установлению на одну вещь нескольких последовательных залоговых прав (вторичный залог разрешался, если стоимость вещи покрывала все обеспечиваемые обязательства). Требования кредиторов выполнялись согласно рангу залоговых прав, то есть в хронологическом порядке. Невыполненные залоговые требования становились непогашенными обязательствами залогодателя, они удовлетворялись продажей имущества с торгов.

Право требовать продажи заложенной вещи имел только залогодержатель 1 ранга; из вырученной суммы причитающиеся деньги сначала получал залогодержатель 1 ранга, затем 2-го, 3-го и далее в порядке очереди. У каждого из нижестоящих залогодержателей было право ипотечного преемства, то есть выплата по требованию впередистоящему и переход на его место. Когда продажа не покрывала долга, кредиторы могли предъявить в общем порядке обязательственный иск к должнику.

В императорском Риме согласно рескрипту первоочередное право перед устным соглашением получила ипотека, установленная письменно перед тремя свидетелями или в присутственном месте.

Прекращение залогового права наступало при гибели предмета залога, при совпадении в одном лице залогодержателя и собственника, после прекращения обеспеченного залогом обязательства.

Поделитесь на страничке

Следующая глава >

law.wikireading.ru

от Древней Греции до наших дней.

ИПОТЕКА В ДРЕВНОСТИ И СРЕДНЕВЕКОВЬЕ

Мало кто задумывается о том, что ипотека – вовсе не современное изобретение. Этому явлению (только представьте себе!) более двух с половиной тысяч лет. Понятие «ипотека» появилось в Древней Греции еще в VI веке до нашей эры. Благодарить за это нужно правителя-реформатора Солона.

Древняя Греция

Солон 638 — 558 до н.э.

А благодарить есть за что: ипотека фактически спасала людей от рабства. До реформ Солона человек, который не мог выплатить долг, становился рабом, то есть расплачивался своей свободой.

Солон же постановил заменить личную ответственность имущественной. Кредитор устанавливал на земле должника столб с надписью о том, что этот участок является обеспечением по кредиту. Столб называли hypotheka (по-гречески – «подставка»), отсюда и название хорошо известного нам сейчас явления. Такая публичность и прозрачность играла на руку всем. Кредитор получал гарантии того, что заложенную землю не продадут без его ведома. Потенциальный покупатель сразу понимал: эта земля обременена долгами. Ну а владелец участка (он же должник), как уже было сказано, получал гарантии того, что он не попадет в рабство. Позже, уже в Новое время, столбы заменят на ипотечные книги, и проверить финансовое состояние хозяина участка сможет уже лишь тот, кто собирался заключать с ним сделку, а не любой зевака, проходивший мимо участка.

Древний Рим

Дальнейшее развитие ипотека получила в Древнем Риме. Если греки занимались в основном торговлей и мореплаванием, то римляне в первую очередь развивали, как сказали бы сейчас, аграрный сектор. А значит, земля имела в империи повышенную ценность и сделки с ней стали более частыми, чем в Греции. К III-II векам до нашей эры ипотека уже прошла три стадии развития. Первая – fiducia, по сути сделка на доверии. Должник получал от кредитора деньги, отдавал ему участок и надеялся после выплаты долга получить его обратно: кредитор мог и обмануть, поскольку его обязанность вернуть землю в сделке не прописывалась. Вторая стадия называлась pingus: кредитор получал уже не право собственности на имущество должника, а лишь право владения этой собственностью. Он не имел права пользоваться землей, но мог рассчитывать, допустим, на полученный с нее урожай (он шел в счет уплаты долга и процентов). Ну а в начале II века до н.э. появляется новый вид залога, уже напоминающий современную ипотеку - hypotheca legalis. Заложенная земля (или дом, или квартира) оставалась в полном распоряжении должника. И лишь если он не мог расплатиться по контракту, кредитор получал право истребовать залог вещь с последующей его продажей с торгов, чтобы компенсировать свои убытки.

Как ни странно, древнеримская система ипотеки сделала шаг назад в сравнении с древнегреческой.

В Древнем Риме не было ипотечных книг, ни греческих «столбов», то есть принцип публичности ипотеки, в отличие от Древней Греции, не соблюдался. Так что ипотечные сделки часто сопровождались махинациями: скажем, должник мог заложить землю сразу у нескольких кредиторов, каждый из которых даже не подозревал, что он – не единственный.

Средневековая Европа

С падением Римской империи в V-VI веках нашей эры институт ипотеки практически сошел не нет, возродившись лишь в Высокое Средневековье (XII-XIII века). Зато вернулась она уже практически в том виде, в каком мы знаем ее сегодня. Заимствовав у римлян и адаптировав принципы ипотеки к новым условиям, ее «внедрили» в западноевропейское законодательство, прежде всего германское.

Германцы исправили главный недостаток римской ипотеки – ее непрозрачность как почву для разного рода афер.

Гласность при оформлении сделок стала обязательной, процедура стала проводиться по четким стандартам, защищенным законодательством. Ну а к XVI – XIX векам появились и те самые ипотечные книги, куда вносилась информация обо всей заложенной недвижимости. Вслед за Германией по тому же пути пошли другие развитые страны Европы, такие как Австрия и Швейцария – и ипотека окончательно приобрела знакомый нам вид.

ИПОТЕКА В российской империи

В нашей стране ипотека тоже явление далеко не новое. Еще в XIII веке на Руси появилось понятие «земельный заклад», а три столетия спустя были изданы первые указы о залоге. Кредитору передавалось право владения заложенным участком, а если должник не отдавал полученные деньги, то и право собственности: закладная грамота автоматически превращалась в купчую. В 1649 году процедуру заклада вотчинных земель прописали в главном своде законов страны — Соборном уложении.

ИПОТЕКА ПРИ ФЕОДАЛАХ

Петр Шувалов 1711 — 1762

Делалось это для того, чтобы выбить почву из-под ног ростовщиков, предлагавших разорившимся аристократам займы под грабительские проценты.

Государственные банки, чтобы поддержать дворянство, предлагали землевладельцам куда более щадящие условия. Первым и главным таким кредитным учреждением стал Дворянский банк, реформированный в 1786 году в Государственный заемный банк. Кредит мог получить любой представитель аристократического сословия, а также купцы. Схема выдачи была практически такой же, как сейчас: клиент приходил, писал заявление и ждал ответа банка. Но существовал и весьма важный нюанс (ныне он, естественно, исключен): деньги выдавались под залог крепостных душ. Последнее обстоятельство кардинально отличало ипотеку в феодальной России от европейской.

«ПТИЦА-ТРОЙКА»

Если в Европе предметом залога была земля, то отечественная ипотека того времени имела лишь одной ей присущую специфику: величина ссуды определялась не размером дохода, получаемого с земельного участка, и не количеством, например, построенных на нем зданий, а числом крепостных крестьян, принадлежавших хозяину. А вот обеспечением долга служили уже и поместья.

То есть если должник не мог расплатиться с государством в срок, то продаже в счет погашения долга подлежали не только крестьяне, но и земля, к которой они были приписаны.

Помимо прочего, эта специфика породила явление, описанное классиком в бессмертной поэме «Мертвые души». Ловкий делец Чичиков, разъезжающий по глубинке и скупающий за бесценок умерших крестьян, вовсе не являлся плодом воображения Гоголя. Такие Чичиковы, быстро заметившие несовершенство системы учета крепостных, были и в реальности. Они закладывали крестьян, существовавших лишь на бумаге, получали ссуды и не возвращали — а взять с них, разумеется, было нечего. Были у государства и другие проблемы с возвратом долгов. Дворяне — не бесправные крепостные, и привлечь неплательщиков к ответственности было непросто. Даже если аристократ решался на продажу многократно заложенного имения, стоило оно уже гораздо дешевле, чем в момент залога. В итоге, кредитуя дворян за счет казны, государство постепенно ее опустошало: к 1859 году общая задолженность помещиков дошла до 425 млн рублей. В итоге первый опыт был признан неудачным и император Александр II выдачу ссуд из государственных кредитных учреждений под залог недвижимости повелел прекратить.

ЗЕМЛЮ — КРЕСТЬЯНАМ

А затем, в 1861 году, было наконец отменено крепостное право, что дало возможность начать строительство новой ипотечной системы с учетом прежних ошибок. Потребность в ней по сравнению с концом XVIII в. увеличилась многократно, в том числе и за счет крестьян, которые получили свободу и нуждались в деньгах, чтобы обустроить собственное хозяйство. Задачу ссужать крестьян деньгами для покупки земли правительство возложило на специально созданный в 1882 году государственный Крестьянский поземельный банк.

Однако в средствах нуждались не только крестьяне, но и их бывшие хозяева, столкнувшиеся с трудностями перехода к новой жизни.

Дворяне лишились крепостных, но сохранили после отмены крепостного права свою недвижимость. А денег, полученных от властей в виде «выкупа» за крестьян, было далеко не достаточно, чтобы приспособиться к новым экономическим реалиям. Большой спрос на ипотечные ссуды наметился и в городах, где активно развивалось предпринимательство, на которое тоже нужны были наличные средства. Ради развития, как сказали бы сейчас, бизнеса купцы и мещане охотно закладывали городские дома и квартиры. Как результат, уже в середине 1860-х, то есть спустя всего несколько лет после отмены крепостного права, в России стали появляться новые ипотечные учреждения, основанные на капиталистических принципах. Ипотечные банки предоставляли ссуды под залог недвижимости, причем сроки кредитования резко увеличились: речь шла уже не о нескольких годах, как до реформы, а о нескольких десятках лет. Банки теперь не брали средства для выдачи ссуд из казны, а выпускали купонные облигации. Они были обеспечены заложенным в банке имуществом, и ими торговали на фондовых биржах. В итоге ипотека стала важным элементом кредитной системы царской России и оказывала заметное позитивное влияние на экономику страны.

ИПОТЕКА В ссср

Ипотечная система, выстроенная в Российской империи во второй половине XIX столетия с учетом прошлого опыта и неудач, была эффективной, выгодной для всех участников процесса и вполне жизнеспособной. Но век ее (а точнее, полвека с хвостиком) оказался недолгим. И не в самой ипотеке дело — пролетарская революция, прогремевшая в октябре 1917-го, перевернула с ног на голову вообще все. Тем не менее в СССР временами существовало некое подобие ипотеки, хотя сам государственный строй, казалось бы, исключал ее в принципе.

...ДО ОСНОВАНЬЯ. А ЗАТЕМ?

В чистом виде ипотека в Стране Советов была невозможна ввиду отмены частной собственности: если недвижимость тебе не принадлежит, взять под ее залог деньги ты не можешь. В советских словарях ипотека называлась «пережитком капитализма», а возможность ее существования в СССР категорически исключалась. Потребность же в чем-то подобном была острой, особенно в 1920-е годы, когда формировался новый уклад жизни.

Пролетариату требовалось жилье: после революции жилой фонд находился в печальном состоянии, а «уплотнения» бывших буржуа, от которых страдал булгаковский профессор Преображенский, проблему не решали. К тому же курс на развитие промышленности приводил к росту городов и необходимости строительства новых рабочих поселков.

Выход находили в объединении граждан в кооперативы для строительства, а впоследствии — эксплуатации жилых домов.

Появляться жилищно-строительные кооперативы начали тогда же, в 20-е. Строительство вели на коллективных началах, а кредитование застройщиков поручили Центральному банку коммунального хозяйства и жилищного строительства. Поставили задачу: увеличить долю кредитов, которые должны были идти на нужды кооператоров. Максимальная ставка по таким кредитам составляла всего 1% (в реальности процент мог быть — и чаще всего был — еще ниже). Льготными сделали и условия погашения кредита. В первые годы платежи были совсем небольшими, а в последующие — постепенно увеличивались. Предполагалось, что доходы граждан со временем вырастут, а затраты на возведение и эксплуатацию домов, наоборот, сократятся. При этом размер ссуд обычно составлял около 90% от стоимости строительства. Стоимость квадратного метра жилья, естественно, не формировалась рыночными средствами, а назначалась правительством и варьировалась в зависимости от региона. А вот срок, на который предоставлялся кредит, зависел от типа здания: для каменных домов — 60 лет, для деревянных — 45.

НЕДОЛГО МУЗЫКА ИГРАЛА

Система, однако, просуществовала значительно меньше этих сроков. Уже в 1930-е годы, после сворачивания НЭПа, в такой программе кредитования власти увидели ростки частной собственности. Все жилищно-строительные кооперативы признали вредными и в 1937 году ликвидировали. А дома, которые успели построить кооператоры, объявили всенародным достоянием и перевели в собственность государства.

В следующий раз к проблеме отсутствия жилья вернулись уже после войны, во времена хрущевской оттепели, когда резко возросла численность городского населения.

ВЫ ИЗ КАКОГО КООПЕРАТИВА?

В 1958 году постановления ЦК КПСС и Совета министров вернули жилищно-строительные кооперативы из забвения. Вступавшие в них граждане также строили жилье за свой счет, получая от государства ссуду. Условия были не так шикарны, как в 20-е годы, но тоже хороши. Сумма достигала 70% от стоимости строительства, а срок кредита мог составлять до 20 лет. В дальнейшем власти еще несколько раз (с начала 60-х до конца 80-х годов) издавали постановления, целью которых было стимулирование кооперативного строительства, поскольку бесплатного жилья по-прежнему не хватало: многие коммунальные квартиры не расселены до сих пор.

Тем не менее широкого распространения кооперативов добиться так и не удалось — доля ЖСК в общем объеме жилищного строительства в СССР не превышала 7-8%.

Во-первых, члену кооператива все-таки нужно было где-то найти оставшиеся 30% средств. Учитывая общее финансовое положение советских людей, можно догадаться, что это было под силу, мягко говоря, не всем. Недаром кооперативная квартира стала одним из атрибутов зажиточной жизни наряду с дачей и личным автомобилем. Во-вторых, вступая в кооператив, пайщик автоматически терял место в очереди на получение бесплатного жилья от государства, поскольку считалось, что оно ему больше не нужно. Вот почему многие из тех, кто располагал необходимой стартовой суммой, не спешили с ней расставаться, предпочитая ждать «подарка» от государства.

постсоветская ИПОТЕКа

Распад СССР не только поставил точку в истории «новой исторической общности — советского народа», провозглашенной когда-то Хрущевым, но и кардинально изменил экономический строй в странах бывшего Союза. На постсоветском пространстве началось становление рыночных отношений, была реабилитирована частная собственность, а с ней и ипотека. Уже в начале 1990-х годов банки начали выдавать ипотечные кредиты под залог имеющегося у заемщиков жилья (к 1994 году таких банков было более двадцати). В нашей стране началось формирование ипотечной системы — уже без какой-либо «советской специфики», а в том виде, в каком ее знает весь мир.

ОТ ОБЩЕГО — К ЧАСТНОМУ

Экономическая реальность менялась столь стремительно, что практически сразу возникла необходимость в соответствующих законодательных механизмах. В декабре 1990 года принимается закон «О собственности», в мае 1991-го — закон «О залоге», еще полтора года спустя — «Основные положения о залоге недвижимого имущества — ипотеке». Одной из целей масштабных экономических реформ, проводимых в 1990-е годы, стало обеспечение большей вовлеченности граждан в решение их жилищных проблем.

В начале реформ основным источником финансирования жилищного строительства был госбюджет.

Кредитование осуществлялось лишь в сфере строительства нового жилья частными лицами или жилищными кооперативами.

На приобретение же готового жилья, первичного или вторичного, схема не распространялась. Но было понятно, что прежняя схема в новых реалиях не жизнеспособна. И к концу десятилетия картина коренным образом изменилась. Доля направляемых на жилищное строительство бюджетных средств, достигавшая на начальной стадии реформ 80%, сократилась более чем в три раза. Объемы строительства, финансируемого предприятиями и организациями (так называемое «ведомственное жилье»), сократились вдвое. В то же время, доля жилья, возводимого за счет застройщиков, наоборот, вдвое выросла. Проще говоря, рынок жилья был почти полностью переведен на «капиталистические» рельсы. Количество семей, получивших бесплатное жилье от государства, всего за пять лет сократилось практически вдвое: в 1990 году муниципальные квартиры получили 1 296 000 семей, а в 1995-м – всего 652 000. Если в советские годы граждане, ожидая предоставления социального жилья, не спешили вкладываться в жилищные кооперативы (даже те, кто имел финансовую возможность это сделать), то теперь стало ясно, что приобретение нового дома или квартиры зависит от инициативы граждан, и можно решить жилищную проблему сразу, не ожидая предоставления жилья государством.

НОВАЯ РЕАЛЬНОСТЬ

При этом в первой половине нестабильных 1990-х ипотечные операции даже с натяжкой нельзя было назвать выгодными для банков. Цены «скакали» с космической скоростью, инфляция была абсолютно не прогнозируема (все помнят «черный вторник» 1994 года), и финансисты просто боялись связываться с проектами по долгосрочному кредитованию.

Большинство коммерческих банков, которые только-только были созданы, давали ссуды максимум на 3-4 месяца, а за это время много жилья, естественно, не построишь.

Исправить ситуацию и снизить кредитные риски удалось к 1997-1998 годам, когда экономика начала вставать на ноги, инфляция замедлилась, а курс рубля более или менее стабилизировался. В стране постепенно формировался так называемый средний класс, у которого уже была не только потребность, но и возможность участвовать в ипотечных программах и брать ипотечные кредиты.

ХОРОШО ИМЕТЬ СВОЙ ДОМ

Государство этот процесс активно поддерживало. Летом 1996 года были утверждены основные направления нового этапа государственной целевой программы «Жилище». Создавалась финансовая база развития банковской модели ипотечного кредитования — речь, в первую очередь, шла о формировании вторичного рынка ипотечных ссуд. А в 1997 году постановлением правительства России было создано Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) — так до марта 2018 года называлось АО «ДОМ.РФ». Главными направлениями деятельности этого акционерного общества, 100% акций которого принадлежат государству, в последующие годы стали рефинансирование ипотечных кредитов и работа на рынке ипотечных ценных бумаг.

КРИЗИСАМ ВОПРЕКИ

Зыбкое равновесие финансового положения россиян нарушил печально известный дефолт 1998 года, из-за которого прирост сбережений населения снизился вдвое (по данным Банка России в 1998 году он составил 260 млрд рублей, тогда как годом раньше достигал 413 млрд рублей). Соответственно снизилась и способность граждан вкладываться в улучшение жилищных условий. Но откат назад был временным: экономическая ситуация стабилизировалась уже в 1999 году и с тех пор постепенно улучшалась. А с учетом инфляции и дальнейшего повышения цен на жилье, те, кто вложился в недвижимость, остались в безусловном выигрыше: купленные в кредит квартиры только за первые десять лет нашего века подорожали в четыре раза, а суммы, выплаченные по кредитам с процентами, оказались ниже нынешней стоимости жилья.

ИПОТЕКА 21-ГО ВЕКА

Любой механизм требует времени на отладку, любая новая машина требует доводки и устранения выявленных в ходе эксплуатации дефектов. Это касается даже какой-нибудь кофемолки — что уж говорить о столь сложной и жизненно важной для миллионов людей системы ипотечного кредитования.

В 1990-е годы, когда новая российская экономика делала первые шаги, ипотеку могли позволить себе, мягко говоря, не все. Мешали общая нестабильность экономики, некредитоспособность населения, боязливость банков и т.д. Но сейчас можно с уверенностью говорить, что «период отладки» остался позади. По мере того, как экономика становится более зрелой, стабильной и устойчивой к внешним воздействиям, растет доступность ипотечного кредитования для населения, снижаются процентные ставки.

ШАГ ЗА ШАГОМ

Основанное в 1997 году Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК, с марта 2018 года — АО «ДОМ.РФ») перевело ипотеку на современные рельсы и сделало ее удобной и демократичной. Целью АИЖК, единственным акционером которого является государство, стало улучшение жилищных условий российских граждан с помощью формирования ипотечной системы и разработки стандартов кредитования в России.

В 2015 году на базе АИЖК был создан единый институт развития в жилищной сфере (в него вошли дочерние компании Агентства и Фонд содействия развитию жилищного строительства).

А годом позже запущена программа рефинансирования ипотечных жилищных кредитов с использованием бестраншевых ипотечных ценных бумаг. Все это привело к впечатляющим результатам: уже в 2017 году объем ипотечного кредитования вырос на 37%, а общая сумма составила 2 трлн рублей. Положительная динамика сохраняется и сейчас: по состоянию на 1.05.2018 ипотечных кредитов выдано на сумму 831, 3 млрд рублей, что на 77% больше, чем за те же 4 месяца прошлого года.

ЧУДО БЕЗ ЧУДЕС

И здесь возникает логичный вопрос: как это стало возможным? Не менее логичный ответ лежит на поверхности: как и всегда в подобных случаях, никаких чудес здесь нет, а есть лишь четкая постановка задач и грамотная стратегия их выполнения. Государство заинтересовано в укреплении ипотечного рынка и, как следствие, улучшению жилищных условий россиян. Поэтому ипотеку стимулирует целый ряд государственных программ кредитования разных категорий граждан.

Так, для семей, в которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родится второй или третий ребенок (ставка от 6%, льготный период от 3 до 8 лет), действует льготная ипотечная программа.

Существует система льготной ипотеки в регионах: местные администрации в зависимости от потребностей населения разрабатывают программу, которая определяет ее потенциальных участников (это могут быть многодетные и/или молодые семьи, служащие-бюджетники и т.д.). Другая востребованная программа – рефинансирование ипотечных займов. Она особенно актуальна для тех, кто взял ипотеку в 2015-2016 году – в этот период кредиты выдавались по ставке около 13% и выше. При небольшой зарплате заемщика на погашение долга может уходить до трети ежемесячного дохода, и в такой ситуации реструктуризация и снижение процентной ставки даже на 0,5 п.п. окажется существенным. Ну и, наконец, главное. Ставки.

ВСЁ НИЖЕ… И НИЖЕ… И НИЖЕ

Председатель правительства России Дмитрий Медведев в апреле 2018 года констатировал, что ипотечная ставка впервые в истории России опустилась ниже 10%, а это, по словам премьера, очень хороший показатель. Но останавливаться на этом власти вовсе не намерены. Президент России Владимир Путин в мае 2018 года заявил, что за пять предстоящих лет свои жилищные условия с помощью льготной ипотеки смогут улучшить свыше полумиллиона семей с детьми.

Владимир Путин Президент Российской Федерации

Президент России Владимир Путин в мае 2018 года заявил, что за пять предстоящих лет свои жилищные условия с помощью льготной ипотеки смогут улучшить свыше полумиллиона семей с детьми.

Перед правительством Российской Федерации поставлена задача ежегодно обеспечивать улучшение жилищных условий не менее 5 млн семей, а также создать условия для дальнейшего снижения ставок ипотечного кредитования, чтобы за 6 лет ипотека стала доступной для большинства россиян. Указ, изданный главой государства в мае 2018 года, предусматривает обеспечение доступным жильём семей со средним достатком к 2024 году, в том числе создание возможностей для приобретения (строительства) жилья с использованием ипотечного кредита, ставка по которому должна быть менее 8%.

Неудивительно, что ипотека становится все более востребованной у россиян. По словам генерального директора «ДОМ.РФ» Александра Плутника, сейчас налицо действительно благоприятное время для развития ипотеки. Причем это естественный рост, который со временем будет только набирать обороты.

domrf.tass.ru

Всемирная кредитная история

Современные финансовые инструменты кардинально изменили отношение человека к собственному хозяйству. Взять ту же ипотеку: она позволила людям приобретать жилье и другую недвижимость на условиях, которые раньше были просто невозможны. Совместно с Промсвязьбанком мы решили разобраться, как был устроен вопрос с ипотекой в разные эпохи, чтобы понять, насколько она помогла людям улучшить свою жизнь.

1. Палеолит и раньше

Ученые довольно мало знают о том, как была устроена семейная и экономическая жизнь в доисторические времена. Археологи и палеогенетики в лучшем случае могут реконструировать численности человеческих групп, их генетическое сходство и род занятий. Для того чтобы реконструировать обычаи людей палеолита, обычно смотрят на более или менее современные племена охотников-собирателей (например, народ гуаяки, обитающий на территории современного Парагвая). Но, похоже, древние люди были склонны к патрилокальности — виду семейных отношений, при котором женщина переходит в племя отца своего мужа (если понятие муж в нашем смысле вообще применимо к такой древности). Ну, и у них точно была экзогамия — запрет на близкородственные браки. В общем, жить приходилось с родителями.

Если бы была современная ипотека: вероятно, несколько семей вполне могли бы взять ипотеку едой, одеждой и оружием и объединиться в новое племя. Примерно так же, как сейчас молодые семьи дружно заселяются в новостройки. В результате, у членов нового племени было бы окружение одного с ними возраста.

2. В Древней Греции

Вообще-то слово «ипотека» — греческого происхождения и переводится как «основание», «залог», а то и «предупреждение». Так назывался столб, который устанавливали на границе земельного участка, чтобы он «предупреждал», что этот участок служит обеспечением долга. Таким образом у греков ипотека была формой имущественной ответственности должника перед своим кредитором — в случае неуплаты кредитор имел право забрать себе заложенную землю. До развития ипотеки несостоятельный должник отвечал перед кредитором личной свободой, поэтому ипотека была более прогрессивной мерой экономических отношений.

Естественно, для этого в греческом обществе должен были существовать развитый институт частной собственности на землю. В 621 году до нашей эры афинский правитель Драконт составил первый свод письменно закрепленных законов (да-да, те самые драконовы меры), которые сурово карали любые посягательства на чужую собственность. Это и дало толчок к развитию кредитно-долговых отношений, обеспечением в которых выступала земля. В полной мере греческая ипотека заработала в начале VI века до нашей эры.

Но такая ипотека была доступна не всем — для пользования ею необходимо было владеть собственным наделом. Старший сын в семье был наследником отцовского достояния, поэтому мог привести жену в дом родителей, который позже вместе с землей переходил в его собственность. Он-то и мог в будущем рассчитывать на ипотеку, которая, по сути, была ему уже не очень нужна.

А вот младшие сыновья в этом смысле были ущемлены и могли либо довольствоваться клочками земли, либо поступать на службу к богачам, либо искать счастья в колониях. Все это не очень способствовало созданию семьи в относительно молодом возрасте.

Если бы была современная ипотека: Возможность сперва получить землю в родном городе, а потом выплатить за нее долг деньгами или службой перевернула бы жизнь древних греков. Младшие сыновья уж точно обрадовались бы. Правда, тогда они так бы и жили в окрестностях Афин, Спарты или Коринфа, а не охватили своими колониями все Средиземноморье. Или, наоборот, охватили бы ими всю ойкумену.

3. В Древнем Риме

Поначалу долговые отношения у римлян строились, так сказать, на честном слове, в форме «сделки на доверии» (лат. fiducia), причем риски на себя брал не кредитор, а должник — он в обмен на деньги с помощью специальной юридической процедуры передавал кредитору залог, то есть движимое или недвижимое имущество. После выплаты долга ему оставалось надеяться, что кредитор сдержит обещание и с помощью зеркальной юридической процедуры вернет залог. Если же кредитор по каким-то причинам делать это отказывался, должнику оставалось лишь порочить его имя среди сограждан — закон ему ничем помочь не мог, сделка есть сделка.

Уже к II веку до нашей эры залоговые отношения значительно развились. При новой форме залоговой сделки (лат. pignus) кредитор в обмен на свои деньги получал уже не право собственности на имущество должника, а лишь право владения этой собственностью. Кредитор даже не имел права пользоваться этим имуществом, а вот плоды, приобретенные от этого имущества, могли пойти в уплату долга или процентов по нему. Лишь в случае, когда должник не мог расплатиться согласно взятым на себя обязательствам, кредитор становился собственником его имущества.

Наконец, в первые десятилетия II века до нашей эры возникает третий вид залога, действительно близкий к современной ипотеке (лат. hypotheca legalis), — залог имущества без перехода его к кредитору. Этому способствовала смена политико-экономических условий того времени: ослабление рабовладельческого строя и массовая передача земель арендаторам. Первоначально арендаторы — квартир или мелких земельных участков — в качестве обеспечения арендной платы закладывали свое движимое имущество (например, мебель или орудия сельского хозяйства), но при этом продолжали владеть им. Впоследствии объектом ипотеки могло стать и недвижимое имущество.

В случае, если заемщик не мог расплатиться согласно уговору, кредитор получал право истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга заемщика.

Если бы была современная ипотека: Римская ипотека была уже достаточно развита, но у нее имелся ряд недостатков. Например, в Древнем Риме не велся единый реестр имущества, и кредитор, принимая залог, не мог быть уверен, что то же имущество уже не заложено другому кредитору и что в случае банкротства заемщика его ипотечное право не столкнется с еще чьим-нибудь ипотечным правом. Кроме того, ипотеку обычно распространяли на все имущество заемщика, что делало неопределенным его объем и стоимость, которые могли меняться со временем. Эта неурегулированность имущественных отношений тормозила развитие ипотеки — а значит, страдали нуждавшиеся в ней римские граждане.

4. В Средневековой Европе

Как видно из вышесказанного, ипотека способна нормально существовать только при строгом соблюдении прав участников сделок. Сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, в перспективе — отлаженной регистрационной системы. Все это могло обеспечить только государство. Поэтому вместе с падением Римской империи как единого централизованного государственного образования в V-VI веках нашей эры институт ипотеки практически перестал существовать.

Возродился он лишь в эпоху Высокого Средневековья (XII-XIII века), на новой волне развития денежных и юридических отношений. Феодалам часто требовались деньги для ведения междоусобных войн или крестовых походов, и поэтому они были вынуждены закладывать свои замки и родовые земли ростовщикам или более богатым соседям.

В результате Западная Европа как преемница Римской империи переняла и развила институт ипотеки, сделав ее еще более формализованной, защищенной развитым законодательством. Кроме того, существовали специальные ипотечные книги, куда вносилась информация о заложенной недвижимости.

В эпоху Позднего Средневековья (XIV–XVI века) ипотека окончательно утвердилась в том виде, в котором она существует и по сей день: заложенная недвижимость остается во владении должника, а кредитор получает право в случае невозврата долга истребовать закладываемое имущество с последующей его продажей с торгов.

Если бы была современная ипотека: Хорошо, если вы крупный феодал и вам есть что закладывать — и надеяться на военную добычу, которая возместит и долг, и проценты. Но подавляющее большинство жителей Западной Европы в средние века были малоимущими крестьянами, владевшими чересчур малыми наделами, чтобы рассчитывать на крупные ссуды. Да и в целом суды, иски, нотариусы и юристы — для богатых и знатных, в лучшем случае для бюргеров крупных городов. Нет, ипотека в средние века была еще далеко не общедоступной.

5. Современность

На американском рынке жилья существуют два вида кредитования — строительный заем и ипотечный кредит. Сумма кредита не превышает 80–90 процентов стоимости заложенной недвижимости. Размер первого взноса, вносимого заемщиком из собственных средств, соответственно, составляет 10–20 процентов. Малоимущим государство выдает льготные ссуды на полную стоимость дома.

Сегодня ипотечный кредит в США выдается сроком на 15–20 лет. Отличительной особенностью американской ипотеки является целенаправленная и системная поддержка правительством ипотечного кредитования через такие инструменты, как вторичный рынок закладных, государственное страхование ссуд, льготы в получении кредитов для малообеспеченных граждан. Благодаря этим мерам и доступности получения кредита собственное жилье имеют 75 процентов американцев.

В России ипотечный рынок начал развиваться лишь после распада СССР. В 1997 году правительство учредило «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» для притока инвестиций в сферу ипотеки. В 1998 году был принят закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». По данным Центробанка, рост ипотечного кредитования в 2017 году по сравнению с позапрошлым годом составил 37 процентов. Всего в 2017 году было выдано кредитов на сумму более двух триллионов рублей. Это стало возможным благодаря последовательному снижению ключевой ставки. В декабре 2017 года она была зафиксирована на уровне 7,75 процента годовых.

Общий тренд современной ипотеки очевиден — она будет все более доступной для все большего числа граждан. Цель государств, поддерживающих этот вид кредитования заключается в том, чтобы обеспечить собственным жильем максимальное число своих граждан и молодых семей.

Сегодня процентные ставки находятся на исторически низких значениях, и это делает ипотечное предложение более выгодным, нежели аренда квартиры или дома.

Узнайте обо всех ипотечных программах Промсвязьбанка и выберите самый удобный вариант.

Андрей Коняев

nplus1.ru

Институт ипотеки в Древнем Риме

(Глушаченко С. Б., Смирнова К. В.) ("История государства и права", 2008, N 5) Текст документа

ИНСТИТУТ ИПОТЕКИ В ДРЕВНЕМ РИМЕ

С. Б. ГЛУШАЧЕНКО, К. В. СМИРНОВА

Глушаченко С. Б., доктор юридических наук, профессор.

Ипотечное кредитование сегодня является одной из самых насущных проблем российского общества и законодательства. Практическое решение данного вопроса вряд ли представляется возможным без обращения к истории становления и развития института ипотеки. Своим возникновением данная форма залога обязана римским юристам. Вместе с тем еще более значительный вклад в ее развитие внесло западноевропейское право. Стремление к усовершенствованию ипотечных отношений, выработке условий, максимально учитывающих интересы как должника, так и кредитора, подталкивало законодателей к созданию все новых форм залога. Активная деятельность европейских юристов по исследованию данной проблемы привела в итоге к формулировке и обоснованию фундаментальных принципов действия ипотечной системы, таких как специальность, гласность, ипотечное старшинство, ипотечное преемство и регистрация прав на недвижимое имущество. Известные юристы - исследователи института залога (Л. А. Кассо, Д. И. Мейер, В. А. Удинцев, А. С. Звоницкий и др.) в своих трудах приводят обширнейший материал, показывающий эволюцию залога с момента его появления в римском праве до закрепления в развитых правовых системах конца XIX в. Опираясь на данные исследования, мы предприняли попытку провести анализ процесса развития залоговых форм в Древнем Риме, Западной Европе и России. Слово "ипотека" имеет древнегреческое происхождение. Оно было введено в обиход в начале VI в. до н. э. афинским реформатором Солоном. До этого времени обязательство обеспечивалось личностью должника, которому в случае неуплаты грозило рабство. Солон предложил способ перевода личной ответственности в имущественную. На пограничной меже имения должника устанавливался столб с надписью, что имущество служит обеспечением претензий на определенную сумму. На таком столбе, получившем название "ипотека" (от греч. hypotheca - подпорка, подставка), отмечались все долги собственника земли. Таким образом, столб являлся наглядным оповещением всякого заинтересованного лица о том, что данный участок земли заложен и обеспечивает права кредитора. Позже этой цели стали служить ипотечные книги. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности. Дальнейшее развитие ипотека получила уже в римском праве. Институт ипотеки в течение относительно небольшого времени прошел путь эволюции от фидуции (от лат. fiducia - сделка на доверии, доверительная сделка) до более прогрессивной стадии - пигнуса (от лат. pignus - неформальный залог) и далее до ипотеки. Fiducia - древнейшая римская форма залога. Поскольку по римскому праву для отчуждения имущества требовалось соблюдение торжественной формы, то должник передавал закладываемую вещь кредитору посредством mancipacio или in jure cessio. При этом предмет залога становился собственностью кредитора, который обещал вернуть его после уплаты долга. Если же долг не был уплачен, то кредитор становился окончательным собственником вещи. Кредитор мог продать вещь, при этом излишки от продажи оставлял себе. Однако кредитор мог не вернуть вещь даже в случае уплаты долга. В данной ситуации должник оказывался юридически беспомощным, так как не было иска, защищавшего его права. Единственным отрицательным последствием для кредитора могло быть только моральное бесчестье (infamnia). Заключая данный договор, залогодатель мог положиться лишь на "добрую совесть" - fides - своего контрагента . Позже претор усовершенствовал институт fiducia, предоставив должнику личный иск. Однако в случае продажи вещи кредитором этот иск мог оказаться совершенно бесполезным (например, при несостоятельности кредитора). Понятно, что при данной форме залога интересы должника практически не обеспечивались. Из вышесказанного видно, что фидуция не имела основных признаков залогового права. "Здесь нет права на чужую вещь вовсе... ибо кредитор получает на вещь полную квиритскую собственность... а должник теряет вещное отношение к заложенной вещи: ни от кредитора, ни от третьих лиц он ее вытребовать не может..." . Fiducia больше напоминала усложненную форму купли-продажи и не отвечала цели установления залогового обременения - обеспечить исполнение должником основного обязательства. Естественно, что в ходе экономического развития она должна была быть заменена другой, более прогрессивной формой залога - пигнусом (pignus). Окончательно фидуция исчезает в постклассическую эпоху вместе с mancipatio и in iure cessio. -------------------------------- "Fiducia заключается с залогопринимателем или с другом, чтобы наша заложенная вещь была тем более обеспечена" (Gai., 2, 60). Покровский И. А. История римского права. СПб., 1998. С. 337.

Уже в конце III в. до н. э. в римском праве появляется pignus. Существуют разные мнения относительно сущности данного института. Одни авторы считают, что между pignus и hypotheca нет никаких различий. В доказательство своей точки зрения они приводят слова Марциана: "Между залогом и ипотекой разница только в звучании названий" (D. 20, 1, 5, 1). Однако правильным представляется мнение тех авторов, которые считают, что при пигнусе владение заложенной вещью переходит к кредитору. Подтверждение этому мы находим опять-таки в дигестах Юстиниана: "В собственном смысле мы называем залогом то, что переходит к кредитору, при ипотеке же к кредитору не переходит владение" (D. 13, 7, 9, 2), а также: "Залоговое отношение, сохраняя собственность должника, переносит на кредитора лишь владение..." (D. 13, 7, 35, 1). Римскому праву известно два вида пигнуса. Первым был pignus datum. При данной форме залога к кредитору переходило только владение заложенной вещью, а не право собственности на нее. Кредитор не имел права пользоваться заложенной вещью; нарушение квалифицировалось как кража пользования. Плоды, приобретенные от вещи, засчитывались в счет погашения долга, а при наличии специального соглашения - антихрезы (antichresis - греч. "пользование... вместо...") - в счет погашения процентов по долгу. В случае неисполнения обязательства должником кредитор по общему правилу мог продать заложенную вещь (излишки от продажи возвращались должнику). Если же между сторонами было заключено специальное соглашение (lex commissoria), то кредитор приобретал право собственности на вещь . -------------------------------- Дождев Д. В. Римское частное право. М.: Норма, 2003. С. 513.

Между тем, начиная с первых десятилетий II в. до н. э., на практике стал развиваться еще один институт обеспечения, основанный не на передаче вещи, а на соглашении сторон. Этот институт получил название pignus conventum - залог по соглашению. Скорее всего, именно этот вид пигнуса имел в виду Марциан, говоря о тождестве pignus и hypotheca. В самом деле, первоначально эти два термина существовали для обозначения одного и того же явления - залога без перехода вещи к кредитору. Только в конце классического периода окончательно утвердился термин "ипотека". Впервые эта форма залога нашла применение в случае аренды недвижимости (квартир и мелких сельских участков), где для обеспечения арендной платы арендатор закладывал свои движимые вещи (мебель, предметы быта, орудия труда и др.), продолжая при этом владеть ими. Для защиты своих прав в случае неисполнения обязательства должником кредитор мог использовать interdictum Salvianum (для истребования вещи от арендатора), actio Serviana (для истребования вещи от третьих лиц) и actio quasi-serviana (для истребования вещи как от залогодателя, так и от любого другого лица) . Таким образом, "закладное право стало подлинным вещным правом" . Что касается оснований возникновения ипотеки, то наряду с уже известным простым соглашением сторон ипотека могла быть установлена и в силу закона (hypotheca legalis). Легальная (тайная) ипотека устанавливалась в связи с особыми свойствами некоторых категорий кредиторов, требующих особой защиты (подопечные, женщины, фиск). Кроме того, ипотека стала включать в себя право кредитора на продажу заложенной вещи в случае неисполнения обязательства (уже не требовалось отдельного соглашения, как для pignus). При этом излишек в обязательном порядке выдавался должнику. Если же вырученная сумма оказывалась ниже долга, на недополученное кредитор сохранял личное требование против должника. -------------------------------- Покровский И. А. Указ. соч. С. 363. Там же.

Ипотека как форма залога имела все черты акцессорного права: она устанавливалась только для обеспечения долгового требования и разделяла его судьбу. Как следствие, к основаниям прекращения ипотеки, наряду с уничтожением телесной вещи и продажей залога, относились уплата долга и прекращение обязательства в силу истечения времени или по иному основанию (D. 20, 6, 6 и 8). Принцип акцессорности залогового права проводился в Древнем Риме последовательно и неуклонно. Л. А. Кассо отмечал, что "римскому залоговому праву чуждо представление о залоге как о праве на действие должника. Последняя функция принадлежит личному требованию, с которым связано вещное право как отдельное право на определенную стоимость, добываемую из заложенной вещи" . Преимущество ипотеки перед пигнусом и фидуцией особенно ярко выражалось в возможности залога одной и той же вещи последовательно нескольким лицам. Эта возможность опиралась на принцип ипотечного старшинства: сначала полностью удовлетворялось первое по времени залоговое право, потом из излишка второе и т. д. Одновременно происходило передвижение последующих залоговых прав: второе становилось первым, третье - вторым и т. д. Также кредитор мог воспользоваться принципом ипотечного преемства: нижестоящий по рангу залогодержатель, заинтересованный в продаже заложенного имущества, мог за должника удовлетворить требования старшего залогодержателя и занять его место. -------------------------------- Кассо Л. А. Понятие о залоге в современном праве. М., 1999. С. 39.

В то же время древнеримская ипотечная система обладала существенными недостатками. В связи с отсутствием принципа гласности (регистрация ипотеки не предусматривалась) кредитор при установлении договорной ипотеки "не мог быть уверен в том, что этим самым имуществом не обеспечивается какое-нибудь другое безгласное требование, которое может конкурировать с его ипотечным правом..." . Не было у римской ипотеки и такого необходимого качества, как специальность. Ипотеку можно было установить на всем имуществе должника (генеральная ипотека). Это лишало кредитора прочного обеспечения, так как для надежности последнего необходимо, чтобы право требования простиралось на известное, определенное имущество. Отличительной чертой римского залогового права являлось и то, что оно не разделяло вещи на движимые и недвижимые. Залог как тех, так и других был возможен по желанию сторон и с передачей владения (pignus), и без передачи его (hypotheca). То есть ипотека устанавливалась и на движимые, и на недвижимые вещи. -------------------------------- Брокгауз, Ефрон. Энциклопедический словарь. Т. 13. СПб., 1894. С. 294.

Таким образом, из всех существовавших в Древнем Риме форм залога ипотека в наибольшей мере учитывала интересы кредитора и должника. Дальнейшее развитие этот институт получил в ходе рецепции римского права.

------------------------------------------------------------------

Название документа

geum.ru

ИПОТЕКА В РИМСКОМ ПРАВЕ

В Римском праве было выработано немало институтов и правил, гарантирующих исполнение обязательств. Кроме словесных укреплений обязательств (например, присяга), были и вещные обеспечения. К ним относились поручительство и залог. Первое представляло преимущественно нравственную гарантию, во втором преобладал характер материального ручательства. По мере развития гражданского оборота, в Риме всё чаще вместо поручительства стали прибегать к залогу как удобнейшему и наиболее надёжному способу укрепления обязательства.

В Риме существовали три вида залога: fiducia, pignus, hypotheca.

Исторически первой возникла fiducia. Установленный в этом виде залог представлял для кредитора более чем полное обеспечение, так как переходил в собственность кредитора. “Становясь, одновременно с возникновением залога, собственником предмета , его кредитор имел право владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению; он имел возможность отчуждать его без предварительного согласия должника и, не дожидаясь времени, когда требование будет подлежать исполнению”[5].

Должник же лишался права собственности на предмет залога ,а следовательно, лишался права на плоды, приносимые этим имуществом и кроме того права отыскания его из рук третьих лиц. Наконец, даже удовлетворив требования кредитора, должник не мог быть в полной уверенности, что ему будет возвращено имущество, бывшее предметом залога, так как его могло уже не быть у кредитора или оно было обременено правами в чью-то пользу. В этом случае должник мог получить с кредитор только компенсацию за вред и убытки.

Наряду с fiducia римское право выработало другую форму залога- pignus. В этом случае предмет, отданный в залог, поступал не в собственность, а во владение кредитора с обязанностью возврата после получения удовлетворения. Однако и этот вид залога имел существенные недостатки, которые были связаны, во-первых, с тем, что кредитор считался лишь владельцем заложенного имущества и не имел для защиты своего права вещного иска, а значит не мог отыскать заложенного имущества у третьих лиц; а во-вторых, кредитор не имел права продать предмет залога с целью получения удовлетворения. И только при империи это право в случае просрочки долга стало признаваться.

Кроме того, fiducia и pignus имели ряд общих недостатков, которые вытекали прежде всего из того, что установление залога связывалось с передачей имущества должника кредитору. Л.В. Гантовер выделял следующее: 1. “как бы незначителен ни был долг, обеспеченный залогом на имущество должника, кредитоспособность этого имущества оказывалась исчерпанною”, 2. “с передачей залога кредитору, в особенности когда предмет этот составлял недвижимое имущество, должник нередко лишался единственного источника к содержанию себя и своего семейства и возможности удовлетворить долг из доходов этого имущества”.[6]

Римские юристы сумели освободиться от указанных недостатков в другом, наиболее позднем по времени возникновения, виде залога - - hypotheca, сложившегося под влиянием восточного греко - египетского права и развивавшегося на почве найма сельскохозяйственных участков.

Ипотека - такая форма залога, при которой заложенная вещь остаётся во владении залогодателя. Кредитор, в пользу которого установлено залоговое право, является уже не собственником и не владельцем вещи, а обладателем права требования удовлетворения долга из заложенного имущества, то есть в случае неисполнения обязательства он имел право истребовать заложенную вещь, у кого бы она к тому времени не находилась, продать её и из вырученной суммы покрыть своё требование к должнику. Должник при ипотеке остаётся собственником и владельцем заложенного имущества и не лишается возможности извлекать из него выгоду, а также отчуждать его и обременять новыми залогами.

Залоговое право прекращалось в случае:

1. гибели предмета залога;

2. слияния залогового права и права собственности на заложенную вещь;

3. прекращения обязательства, в обеспечении которого установлен залог.

studopedya.ru

1.1 Институт ипотеки в Древнем Риме. Ипотека в древнем риме

Какой была ипотека в разные исторические эпохи

1. Палеолит и раньше

2. В Древней Греции

3. В Древнем Риме

4. В средневековой Европе

5. Современность

1.1 Институт ипотеки в Древнем Риме. Ипотечное кредитование

Похожие главы из других работ:

2.2. Субъекты ипотеки

2 Особенности ипотеки жилых домов и квартир. Обращение взыскания на предмет ипотеки

1.1 История ипотеки

1. Особенности ипотеки в РФ

1. Особенности ипотеки в РФ

1.1 Преимущества ипотеки

1.1 Институт банковского дела в России

2.1 Значение денег в истории цивилизации: деньги в Древней Греции и Древнем Риме

1.2 Институт ипотечного кредитования в постсоветский период

2. ИСТОРИЯ ИПОТЕКИ

Глава 2. Банк, как основной институт кредитного рынка.

1.1 Институт «кредитного брокериджа» на современном российском рынке брокерских услуг

1.4 Страхование, как институт гражданского права, в период зарождения капитала

2.2 Договор об ипотеки, предмет ипотеки, оценочная стоимость

Глава I. Имущественное страхование как институт гражданского права

65. Ипотека. Римское право. Шпаргалки

от Древней Греции до наших дней.

ИПОТЕКА В ДРЕВНОСТИ И СРЕДНЕВЕКОВЬЕ

Древняя Греция

Древний Рим

Как ни странно, древнеримская система ипотеки сделала шаг назад в сравнении с древнегреческой.

Средневековая Европа

Германцы исправили главный недостаток римской ипотеки – ее непрозрачность как почву для разного рода афер.

ИПОТЕКА В российской империи

ИПОТЕКА ПРИ ФЕОДАЛАХ

«ПТИЦА-ТРОЙКА»

ЗЕМЛЮ — КРЕСТЬЯНАМ

Однако в средствах нуждались не только крестьяне, но и их бывшие хозяева, столкнувшиеся с трудностями перехода к новой жизни.

ИПОТЕКА В ссср

...ДО ОСНОВАНЬЯ. А ЗАТЕМ?

Выход находили в объединении граждан в кооперативы для строительства, а впоследствии — эксплуатации жилых домов.

НЕДОЛГО МУЗЫКА ИГРАЛА

ВЫ ИЗ КАКОГО КООПЕРАТИВА?

Тем не менее широкого распространения кооперативов добиться так и не удалось — доля ЖСК в общем объеме жилищного строительства в СССР не превышала 7-8%.

постсоветская ИПОТЕКа

ОТ ОБЩЕГО — К ЧАСТНОМУ

Кредитование осуществлялось лишь в сфере строительства нового жилья частными лицами или жилищными кооперативами.

НОВАЯ РЕАЛЬНОСТЬ

Большинство коммерческих банков, которые только-только были созданы, давали ссуды максимум на 3-4 месяца, а за это время много жилья, естественно, не построишь.

ХОРОШО ИМЕТЬ СВОЙ ДОМ

КРИЗИСАМ ВОПРЕКИ

ИПОТЕКА 21-ГО ВЕКА

ШАГ ЗА ШАГОМ

ЧУДО БЕЗ ЧУДЕС

ВСЁ НИЖЕ… И НИЖЕ… И НИЖЕ

Всемирная кредитная история

1. Палеолит и раньше

2. В Древней Греции

3. В Древнем Риме

4. В Средневековой Европе

5. Современность

Институт ипотеки в Древнем Риме

ИПОТЕКА В РИМСКОМ ПРАВЕ